老破小的春天突然来了！“原拆原建”老旧二手房的房价暴涨开始？

景点排名 2025年05月25日 23:50 1 admin

北京石景山区八角路小区22号楼正在进行更新改造。

改造的方式，不是简单的管网更新、外立面整治或公共区域修缮，而是把原来的老楼拆掉，建设新的住宅。居民只花了重新翻修的钱，就把原本设施老化严重的非成套住宅拆除重建，变成了可重新计算70年房龄的新房。不仅如此，在不牺牲原有面积的基础上，厨房、卫生间也搬进了自家屋内，再也不用和别人共用了。

5月15日，我国城市更新工作的顶层意见印发，关键词之一就是建立可持续的城市更新模式。
党的二十届三中全会提出，“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。
今年全国两会上，住房城乡建设部提出，“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。

“自主更新”能否蹚出新路？

北京石景山八角街道八角路小区西侧的22号楼，正在紧锣密鼓地推进拆除重建工作。眼下地基已打好，再过一年多的时间，这片区域“最年轻”的新房——新22号楼就将拔地而起。

什么时候能交付、能不能早点交房、装修的一些细节会是什么样……虽然去年底就已经腾房搬离，但毕竟是住了几十年的老宅，几个月来，依然住在附近的22号楼原住户，时不时就来工地看一看。最初的担心、顾虑，已经逐步变为对未来新家的期待。

首开集团天运公司总经理助理宋毅：楼体增加了电梯和外墙保温，户内的面积增加了30%左右，尤其是厨房和卫生间已经到了居民家里面，让居民的生活条件都得到了提高。居民获得了一个新的70年产权的经适房，可以说居民的生活条件、房屋本身的价值都有一个大幅提升。

今年2月，八角路小区22号楼启动楼本体拆除工作，建设周期不超24个月。始建于20世纪60年代，总共由33栋居民楼组成的八角路小区，原本是首钢集团的职工住宅。

33栋楼中，有20栋是需要共用卫生间、厨房还在室外的非成套住宅，再加上建成年代久远、配套设施严重老化，管道跑冒滴漏的情况时有发生，居民改造意愿强烈。社区也曾针对是否沿用传统的老旧小区改造模式做过居民调查，但居民意愿不高。

八角路社区第十一网格网格长魏文芳：我们当时问过居民“要不要换下水管、要不要做保温层、要不要做加固”，但是居民的意向就是，这个楼是六十年代的楼，做管道、换个骨架，依然没有太大的作用，不如做一个整拆。

以北京房地产市场为例，当前整体挂牌的二手房房源约 16.3 万套，其中无电梯的房源约 5 万套，这些基本都属于老破小范畴。在剔除约 1 万套学区房和约 1 万套老塔楼小户型后，北京市场在售的老破小大约为 5 - 6 万套，占市场总房源比例约三分之一。长期以来，老破小由于自身条件限制，在市场上处于劣势，价格增长缓慢甚至出现下跌趋势。但随着政策的风吹草动，情况似乎开始发生变化。

“原拆原建” 并非一个全新的概念，但在当下房地产市场环境下，其被赋予了新的意义。在浙江，2024 年 4 月 11 日，浙江省住房和城乡建设厅等三部门发布了《关于稳步推进老城区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是国内首个推动老城区自主更新的指导意见。所谓 “原拆原建”，即在原有土地上拆除老旧房屋，按照一定规划和标准重新建设。居民在这一过程中有较大的话语权，如何改造由居民最终决定，而改造资金也主要由业主承担，政府则出台配套激励政策。

在杭州上城区的闸弄口新村、东村、新苑、铁路宿舍区，就正在进行 “社区微更新调查”，询问居民对于原拆原建以及扩大面积的意愿。从资金筹集来看，独立更新的建设资金原则上由业主按原建筑面积的比例承担。同时，政府也给予一定支持，如住房公积金支持、免除配套费、减少经营服务费、提供金融救济、提供附近租赁住房用于过渡等。在近 100% 居民同意的前提下，居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一案一议的方式进行审议，若条件合适，则支持其 “拆迁改造结合” 的自主改造。据统计，上海易居研究院统计，全国至少有北京、上海、广州、深圳、杭州等五个城市明确推进 “原拆原建” 模式。

从已有的成功案例来看，“原拆原建” 对老破小带来的改变是全方位的，其中房价的变化尤为引人注目。广州花都集群街 2 号楼便是一个典型。这座有着 50 楼龄的老小区，原本被鉴定为 D 级危房，房屋破旧不堪。业主们自掏腰包拆危建新，在经历一系列改造后，小区面貌焕然一新。重建后的房屋格局更为方正，厨房和厕所分开，卧室集中，居住体验得到极大改善。同时，新增的 2 台内部电梯，实现了 2 梯 6 户的设计，让业主过上了现代小区的生活。

在房价方面，改造效果更是显著。重建前，该小区房产价值较低，而重建后，按照 20 年楼龄以内、带电梯的条件筛选，附近小区成交均价基本在 1 万 /㎡以上，集群街 2 号楼由于新建，房屋质量可对标新房，且地段优越，位于地铁 9 号线广州北站和花城路站之间，出行便利。其建筑成本仅 4600 元 /㎡，无论自住还是转手交易，都具备明显优势，房价从重建前的较低水平涨至与周边相当甚至更具竞争力的 1 万 /㎡，涨幅高达 100% 左右。

类似的，在一些完成老旧小区改造的地区，公积金贷款政策也向其倾斜。北京市政府为解决 “老破小” 去化难的问题，推出新政，购买老旧小区整治后的二手房，公积金贷款期限有望最长延长 20 年。对于购买完成老旧小区综合整治中 “节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建” 改造项目住房的借款人，在申请贷款时予以支持。房屋可贷年限计算方式也得到优化，从低于房屋剩余使用年限减 3 年（砖混结构 50 年 / 钢混结构 60 年 - 房屋使用年限 - 3 年），变为低于剩余土地使用年限减 3 年。这一政策调整，降低了购房者的还款压力，使得更多人有能力购买老破小，进而增加了老破小的市场需求，对房价起到了支撑作用。

在租金回报率方面，老破小也开始展现出一定优势。随着存款利率逐步下降，例如八月份各大银行一年期存款利率最高不过 1.8%，中国银行五年期大额存单利率也仅 2.2% 。与之相比，杭州、深圳的一居室、小两居老破小每月租金可达 3000 元左右，年回报率能达到 3%，上海的老破小租金更高，四五千元不成问题，回报率甚至高达 4%。根据 2024 年上半年数据显示，重点 50 城的租金回报率为 2.03%，老破小的回报率明显高于这一水平。这使得老破小投资开始吸引部分投资者的目光，尤其是在房价下跌、购买门槛降低，低首付和低利率的情况下，投资老破小的可行性大大增加。从一定程度上，投资需求的增加也可能推动老破小房价上涨。

不过，“原拆原建” 虽为老破小带来诸多利好，但在实际推进过程中，也面临重重挑战。首先，居民意见统一难度大。与开发商主导的拆迁不同，原拆原建需要全体业主达成共识，只要有一户反对，项目便可能停滞。以广州花都集群街 2 号楼为例，其之所以能快速推进，一个重要原因是首层商铺为同一业主所有，住宅中 9 户为私人产权，15 户为花都区属国企资产，推进重建工作只需 9 户私人产权业主同意即可，协商难度相对较低。而在其他老小区，户数众多，产权归属复杂，想要所有人一致同意谈何容易。

其次，资金筹集困难。原拆原建模式下，业主需承担大部分资金。如在一些试点项目中，自筹资金至少占整个项目投资的 25%。杭州某社区的更新费用约为 5.3 亿元，其中居民自筹资金约为 4.7 亿元。对于许多普通家庭来说，一次性拿出如此高额的资金难度极大。而且，由于人口难以调整等问题，项目周期延长，成本还会进一步增加。此外，项目推进过程中的专业工作，如项目设计方案制定、施工单位招标、项目质量监管等，都需要专业知识和经验，普通业主往往难以胜任，这也在一定程度上阻碍了原拆原建项目的推进速度。

“原拆原建” 政策确实为老破小带来了前所未有的发展机遇，在提升居住品质的同时，对房价有着明显的推动作用，无论是从已有的案例，还是从公积金贷款政策、租金回报率等方面的影响来看，都显示出老破小价值提升的趋势。