所有买房人注意！中央重磅会议明确未来10年红利机会，新时代来了

十大品牌 2025年07月25日 23:52 1 admin

在 2025 年 7 月 14 日至 15 日，中央城市工作会议于北京隆重举行。此次会议距离上一次中央城市工作会议已过去十年之久，其意义非凡，为城市发展以及与之紧密相关的房地产行业，在未来相当长的一段时间内，明确了发展方向，更揭示出未来 10 年的红利机会，让房地产新时代的逻辑逐渐清晰起来。

会议背景：城镇化进程的关键转折

我国城镇化率从 2012 年的 53.1% 一路攀升至 2024 年的 67%，9.4 亿人生活在城镇，这一规模堪称世界城镇化历史上最大、速度最快的进程。然而，当下城镇化正从快速增长期过渡到稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张阶段迈入存量提质增效为主的阶段。在这样的大背景下，中央城市工作会议的召开，可谓是恰逢其时，为城市工作在新阶段的发展提供了重要指引。

政策导向：推动房地产健康发展的新方向

构建房地产发展新模式

会议着重强调了加快构建房地产发展新模式的重要性。在去年底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部针对 2025 年推动构建房地产发展新模式，提出了多方面举措。在优化和完善住房供应体系方面，一方面要加快发展保障性住房，以满足城镇住房困难工薪群体的刚性住房需求；另一方面支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子的供给。这一政策导向旨在平衡住房市场的供需关系，满足不同层次人群的住房需求。

同时，推动建立要素联动新机制，通过编制实施住房发展规划和年度计划，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡与市场稳定。大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，并优化预售资金监管，这一系列举措旨在提升房地产市场的规范性与透明度，保障购房者权益。此外，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。这些政策相互配合，为房地产行业的健康、可持续发展奠定了坚实基础。

稳步推进城中村和危旧房改造

此次会议提出要稳步推进城中村和危旧房改造。根据中办、国办今年 5 月下发的《意见》，实施城市更新行动，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，不仅是打造宜居、韧性、智慧城市的必然要求，更有利于释放刚性和改善性住房需求。规划显示，2025 年将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增 100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。有经济学家分析，以新增实施 100 万套城中村和危旧房改造估计，货币化安置将拉动 2 亿平方米商品房去化，而国家统计局最新数据显示，截至 2025 年 6 月末，全国新建商品住宅的待售面积为 40821 万平方米，这意味着货币化安置带来的去化潜力大约为新建商品住宅库存的 50%。可见，城中村和危旧房改造对于缓解房地产库存压力、促进市场流通有着显著作用。

需求端：新型城镇化与人口流动带来的机遇

农业转移人口市民化持续释放需求

我国常住人口城镇化率虽已达一定水平，但户籍人口城镇化率仅为 48.3%（截至 2023 年底），农业人口市民化进程滞后于城镇建设。随着新型户籍制度改革的推进，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制等政策的实施，农村剩余劳动力进城的阻碍逐步减少。市民化加快将带动城镇基础设施建设和保障房建设投资需求的增长，结合城镇化带来的居民消费和投资增量，预计平均每年农民转市民将拉动 GDP 增速约 1 个百分点，拉动房地产相关消费投资近万亿元。未来，进一步放开放宽除个别超大城市外的落户限制、完善城镇基本公共服务提供机制等政策的持续推进，将不断释放农业转移人口的住房需求，成为房地产市场需求端的重要支撑。

人口流动趋势影响房地产市场格局

未来人口流动呈现出几个重要趋势：人口持续向东部、南部沿海大城市集聚，广东、浙江、江苏成为最具吸引力的省份；一线城市常住人口增速放缓，而都市圈人口增速提升；中西部地区省会城市虹吸效应明显；公共服务水平越高的地区对人口吸引力越强。在新型城镇化发展周期中，随着人口及产业向重点城市群都市圈及其周边附属城镇迁移，这些地区将成为中国房地产业新的需求增量集中地。例如，长三角、珠三角等都市圈的 “同城化” 进程加速资源重组，苏州昆山与上海轨道交通互联后，昆山房价较周边区域高出 30%，通勤圈内科创园区租金涨幅达 50%。这些区域的房地产市场因人口流动带来的需求增长潜力巨大，无论是住房需求还是商业地产需求，都将迎来新的发展机遇。

供给端：土地改革与城市更新带来的变革

深化土地制度改革

会议虽未直接提及土地制度改革的详细内容，但从过往政策及行业发展趋势来看，土地制度改革仍在持续深化。土地作为房地产开发的重要要素，其制度变革对行业影响深远。农村土地改革方面，鼓励有条件的农村宅基地进入农村土地流通市场，开展房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。这不仅能增加农民财产性收入，缩小城乡居民收入差距，还能提升农民在城镇落户能力，产生新的房地产需求。

城镇土地改革则走集约化道路，用地指标逐步向大城市倾斜，建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。同时，未来城镇工商业用地将更加重视现有城市存量土地的再开发及利用，优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。例如，2023 年 9 月自然资源部在 43 个城市开展低效用地再开发试点，虽面临一些挑战，但长远来看，这将改变房地产开发的土地供给结构，提升土地利用效率，促进房地产市场的可持续发展。

城市更新成为新引擎

会议将 “高质量开展城市更新” 列为核心任务，这标志着城市更新从以往的辅助角色跃升为房地产行业发展的 “主引擎”。与 2015 年 “棚改货币化” 的简单增量逻辑不同，本轮城市更新以 “存量提质” 为核心，衍生出 “改造 + 运营 + 服务” 的全链条机会。在物理空间改造层面，城中村与危旧房改造将释放巨量刚性需求。未来五年全国预计有超 10 万个老旧社区进入改造序列，涉及建筑加固、管线升级、绿化优化等工程，直接带动新型建材、智能安防、适老化设备等产业增长。

在品质升级维度，“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子” 成为导向，第四代建筑（如垂直森林、空中庭院）等融合光伏一体化、雨水回收、智能家居等技术的建筑将逐渐普及，重构住宅价值体系。率先布局这类高品质住宅建设的房企与技术供应商将获得超额收益。更为重要的是，城市更新中的运营服务增值空间巨大。社区养老、托育中心、便民商超等配套服务的缺口，为连锁品牌提供了下沉机会，提升了房地产项目的综合价值。

房地产新时代的投资机会与发展逻辑

投资机会多元化

基于上述政策导向与市场变化，房地产新时代的投资机会呈现多元化态势。在城市更新领域，具备建筑加固、新型建材生产、智能安防设备制造以及适老化设备研发生产能力的企业将迎来发展机遇。在保障房领域，参与保障性租赁住房与共有产权房建设、运营的房企、城投公司、社会资本等，通过 “长期持有 + 租金收益 + 增值服务” 的模式，有望获得稳定现金流与可观回报。在商品房市场，专注于开发高品质改善型住房，具备绿色认证、智慧社区打造能力、优质学区配套资源的房企，其产品更具保值增值能力。

此外，在县域市场，聚焦 “低密社区 + 本地配套” 的房地产开发项目，以及受益于县域消费升级的母婴连锁、新能源汽车下沉店、数字化家电等商业地产项目，也存在投资机会。在绿色转型领域，建筑光伏一体化（BIPV）、地源热泵、再生骨料等技术相关企业，随着 “双碳” 目标与城市发展的深度融合，市场规模有望在 2030 年突破万亿。

发展逻辑转变

房地产行业的发展逻辑已从过去的大规模增量扩张、依赖土地增值的模式，转变为注重存量提质增效、以满足人民高品质居住需求为核心的模式。在这个新时代，房企需要更加关注产品品质与服务质量，从单纯的开发商向城市运营商、生活服务商转变。同时，要积极顺应政策导向，参与保障性住房建设、城市更新等项目，把握人口流动趋势，精准布局重点城市群都市圈及县域市场。在技术创新方面，加大对绿色建筑技术、智能建筑技术的研发与应用，提升产品的科技含量与附加值。例如，一些房企已经开始在项目中应用装配式建筑技术，提高建设效率与质量；引入智能家居系统，提升居住舒适度。只有紧跟时代步伐，转变发展逻辑，房地产企业才能在新时代的浪潮中立足并实现可持续发展。

中央重磅会议为房地产行业在未来 10 年的发展指明了方向，无论是从政策导向、需求端变化，还是供给端调整，都蕴含着丰富的红利机会。房地产行业正迎来一个全新的时代，只有深刻理解并顺应这一新时代的发展逻辑，企业和投资者才能在新的市场环境中抢占先机，实现价值创造与增长。